2000’li yıllarda gündelik hayatımızda en çok ne değişti diye sorulsa en tanınan yanıtlar ortasında kuşkusuz Alışveriş Merkezleri (AVM) olurdu. Çağdaş manada AVM’lerin Türkiye’deki birinci örneği 1988’de açılan Galleria olmuştu. O yıllar için büyük bir yenilik olarak tanıtılan Galleria Özallı yıllardaki değişimin simgesi oldu. Galleria’yı 1993 yılında açılan Akmerkez takip etti. Özel televizyon kanallarının açılması ve Televole çeşidinden magazin programlarının yaygınlaşmasıyla Akmerkez sembolik bir yere dönüştü. Magazin muhabirleri Akmerkez’de cirit atar, alışveriş yapmaya gelen ünlü isimleri görüntülerdi. Akmerkez, lüks dükkanları, Etiler’in orta yerindeki pozisyonuyla tüm Türkiye’ye zenginliğin sembolü olarak resmedildi.
2000’ler AVM’lerin altın yılları oldu
Ancak AVM’ler denince altın yıllar olarak 2000’leri anmakta yarar var. Bunun hem global hem de ulusal ölçekte nedenleri bulunuyor. Global ölçekteki en kıymetli neden “Fast Fashion” ya da Türkçe tabiriyle “Hızlı Moda” akımının dünyayı tesiri altına alması. Dokumacılık dalında maliyetlerin sert halde düşmesi ve sanayinin pazarlama stratejisini değiştirmesiyle eserler ucuzladı, süratle eskiyen, uzun müddet giyilmeyen, çabucak yenisi alınan bir dokuma akımı dünyayı tesiri altına aldı. Türkiye de bu akımdan en çok etkilenen ülkelerden biri oldu. Zara, Marks and Spencer, H&M, Mango üzere markalar, Türkiye’nin dört bir yanına mağazalar açtılar. Bu mağazaların bir ortada bulunduğu AVM’ler ise hem perakende hem de inşaat kesimi için biçilmiş kaftandı.
AVM’lerdeki artışın ulusal ölçekteki değerli nedeni de Türkiye’deki bankacılık dalının gelişmesi oldu. 2000’lerde denetim altına alınan enflasyon, bankacılara uzun vadeli tüketici kredileri dağıtma imkanı veriyordu. Daha evvel 90’lı yıllarda çok yaygın olmayan ferdî kredi kartları ve gereksinim kredileri 2000’li yıllarda tabir yerindeyse ayağa düştü. Bankalar sokakta kredi kartı dağıtıyor, tek SMS’le muhtaçlık kredisi başvurusu yapılabiliyordu. BDDK’nin bilgilerine nazaran 2003 yılında 813 milyon dolar olan muhtaçlık kredisi hacmi, 2013 yılında 58 milyar 209 milyon dolara çıkmıştı. Muhtaçlık kredileri dolar bazında 10 yılda 70 kat artmıştı.
2010’larda Türkiye, Dünya trendinden ayrıştı
AVM’ler AKP’li Türkiye iktisadı için de can simidi üzereydi. 90’lı yılların sosyetik yeri, yürüyen merdivenleri, ışıltılı vitrinleriyle süratle yaygınlaşıyor, Türkiye’deki değişimin simgesi oluyordu. Böylelikle bir istek üretme yerine dönüştü AVM’ler. Öte yandan inşaat bölümü için de son derece cazip bir yatırımdı. Evvel iktidar imkanı kullanılarak bir arazi kapatılır, daha sonra bankadan çekilen krediyle proje finansmanı sağlanır, bu finansman bir taşerona verilerek AVM inşaatı kotarılır, daha sonra AVM’den toplanan kiralar banka kredisini öder. Hokus pokus! 10 yıl sonra cebinizden tek kuruş çıkmadan kentin en beğenilen binası sizin mülkünüz haline geliverir.
2000 yılında iki elin parmağını geçmeyen AVM’ler, GYODER* datalarına nazaran böylelikle 2007 yılında 145’e, 2008’de 189’a, 2009’da 207’ye, 2010’da 232’ye yükseldi. Şartların olgunlaşması AVM sayısında süratle artışa neden oldu. “Bu sırf Türkiye’de değil, dünyada da yaşanan bir gelişmeydi” demek yanlış olmaz.
Ancak 2010’lu yıllarda Türkiye’de AVM dalı bir inada dönüşmeye başlamıştı. E-Ticaret, internet imkanlarının cep telefonlarına kadar inmesiyle süratle gelişiyordu. Avrupa, bu trendi farkına vararak AVM yatırımlarında frene bastı. Ancak Türkiye’de sermayenin birikimi için inşaattan öbür yol görünmüyordu. AVM’ler bir intihar koşusuna çıktı, eski küçük AVM’lerin yerini çok daha görkemli AVM’ler almaya başladı. Konut ve iş yeri dışındaki 3’üncü bir ömür alanı olarak kurgulanmaya çalışıldı.
2011’e gelindiğinde AVM sayısı 264’e, 2012’de 296’ya, 2013’te 326’ya çıktı. 400 barajı ise 2017’de kırıldı. O yıl Türkiye’deki AVM sayısı 415’e yükselecekti.
Covid-19 ve e-ticaret AVM’leri değişime zorluyor
Dünyada AVM’ler giderek gözden düşerken Türkiye tam gaz AVM açmaya devam etti. Cushman and Wakefield’in raporuna nazaran 2018’de Avrupa’da en çok AVM açan ülke Türkiye oldu. 2018’de Avrupa’da 2,6 milyon metrekare genişliğinde AVM açıldı. Açılan AVM’lerin 525 bin metrekaresi Türkiye’deydi. O yıl Avrupa’da açılan her 5 metrekarelik AVM’nin 1 metrekaresi Türkiye’de açılmıştı.
Ancak makroekonomik göstergelerin kötüleşmesiyle birlikte AVM’lerde de sakinlik belirtileri baş göstermeye başladı. 2020’de yaşanan Covid-19 pandemisi ise bölüme büyük darbe vurdu. Tarihte birinci defa Türkiye’deki AVM sayısı 2020’de evvelki yıla nazaran azaldı. 2019’da 454 olan sayı, 2020’de 447’ye geriledi.
Arap turistler de olmasa…
2021’e geldiğimizde Türkiye ağır bir ekonomik depresyonun pençesine düşmüştü. Türkler için AVM’ler ana işlevi olan alışveriş özelliğini kaybederek gezilip görülecek yerlere dönüştü. Alışılmış bir de poşetler dolusu kıyafetle AVM’yi gezen Arap turistlere imrenilen yerlere… Döviz kurlarının süratle yükselmesiyle birlikte 2000’li yılların fast fashion zincirleri Türkler için artık ulaşılması güç mağazalara evrildi. Turistler ise AVM’leri daha ağır doldurmaya başladı.
Türkiye’nin ağır bir ekonomik buhranın tesiri altında olduğu 2021’de inanır mısınız bilmem lakin AVM sayısı da kiralanabilir alanı da arttı. GYODER datalarına nazaran 2020’de 447’ye düşen AVM sayısı 2021’de 453’e çıktı. 28 AVM de proje halinde tamamlanmayı bekliyor. AVM’lerin büyüklükleri de eskilere kıyasla artıyor. 453 AVM’nin toplam kiralanabilir alanı 13 milyon 969 bin metrekareyle rekor kırmış durumda. 2016 başından 2021 sonuna dek AVM’lerin kiralanabilir alanları 3 milyon 469 bin metre kare arttı. Yani 6 yılda 485 futbol alanı büyüklüğünde AVM açıldı.
2022: Lale Devri’nin sonu…
Fakat 2022 yılının başında dala ait gelen datalar tabloyu karamsarlaştırıyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) datalarına nazaran Ocak ayında ziyaretçi sayısı Aralık ayına nazaran %8,7 azaldı. Şubat ayında da Ocak ayına nazaran %5,8 azaldı. Daha kolay tabir edelim, Aralık ayında Türkiye’deki AVM’leri 100 kişi ziyaret ediyorsa bu sayı şubat ayında 86’ya düştü. Elimizde şimdi mart ayı bilgileri yok lakin sayının daha da düştüğünü ya da en azından artmadığını söylemek yanlış olmaz. Üstelik AVM’leri ziyaret edenlerin ne kadar alışveriş yaptığı ise kuşkulu.
O halde önümüzdeki yılların sorularını şimdiden soralım; AVM yatırımlarına kaynak ayırmaya devam edecek miyiz? Birkaç yıl içinde batması beklenen AVM’leri ne yapacağız? Kentlerimiz kapısına kilit vurulmuş AVM’leri nasıl kıymetlendirecek? Ne olacak bu AVM’ler?
